Une copropriété repose sur une organisation collective encadrée par la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, travaille en lien avec le conseil syndical pour assurer la gestion administrative, financière et technique de l'immeuble.
Comprendre le rôle du président du conseil syndical, les obligations du syndic de copropriété, les règles de vote en AG ou encore les clés de répartition est essentiel pour tout copropriétaire... et pour éviter les litiges.
Copropriétaires, lots principaux et secondaires
Qui sont les copropriétaires ?
Les copropriétaires peuvent être des personnes physiques (en nom propre ou en démembrement) ou morales (SCI à l'IR ou à l'IS, indivision, entreprises). Ils possèdent des lots principaux (logements, commerces) ou secondaires (parkings, caves), chacun avec une quote-part des parties communes exprimée en tantièmes.
Dès lors qu'on devient copropriétaire, on partage des droits... mais aussi des obligations : participer à l'entretien, au financement, et aux prises de décisions collectives.
Parties communes et parties privatives : qui entretient quoi ?
La copropriété est partagée entre :
- Les parties privatives (appartement, cave...)
- Les parties communes (toiture, murs, chaudière collective...)
Le syndic de copropriété, qu'il soit professionnel ou bénévole, a une obligation d'entretien des parties communes, mais n'intervient dans les parties privatives qu'en cas de danger pour l'immeuble ou sur autorisation.
Tantièmes et clés de répartition : comment sont réparties les charges ?
Les tantièmes en copropriété
Chaque copropriétaire détient une quote-part de l'immeuble, exprimée en tantièmes (ou millièmes). Ces tantièmes servent à répartir :
- les charges courantes,
- les travaux,
- les droits de vote en AG.
Ils sont définis par un géomètre-expert et inscrits dans le règlement de copropriété. Par exemple, un T5 aura une part plus importante dans les parties communes qu'un studio ou un simple emplacement de stationnement.
Les clés de répartition : plusieurs types possibles
Il existe plusieurs clés de répartition, chacune adaptée à un type de charge comme par exemple :
- Clé générale (tous les copropriétaires),
- Clé par bâtiment (bâtiment A, B, etc.),
- Clé chauffage (excluant les logements non raccordés),
- Clé ascenseur (souvent pondérée selon les étages).
Règles et documents essentiels : règlement de copropriété et AG
Le règlement de copropriété : le document central
Le règlement de copropriété définit les droits et obligations de chacun. Il précise :
- la composition des lots,
- les quotes-parts,
- la jouissance des parties communes,
- les modalités de vote,
- le rôle du syndic de copropriété, y compris en syndic bénévole.
Il est essentiel pour les prestataires (AMO, MOE...) de s'y référer, surtout en cas de litige ou d'interprétation juridique. En cas de copropriété sans syndic, ce document reste la référence.
Le syndic : obligations, missions et limites
Le syndic de copropriété peut être :
- un syndic professionnel (société),
- un syndic bénévole (copropriétaire élu),
- un syndic coopératif, géré par les copropriétaires eux-mêmes.
Obligations du syndic :
- Assurer la gestion administrative, financière et technique et s'assurer que la copropriété respecte ses obligations (assurances, PPPT, amiante, etc.),
- Respecter le règlement de copropriété,
- Envoyer les convocations d'AG,
- Payer les factures votées,
- Respecter ses obligations envers les locataires (entretien, informations...).
➡️ À lire aussi : Le PPPT est-il obligatoire pour votre copropriété ?
Le conseil syndical : rôle, élection et fonctionnement
Le conseil syndical est obligatoire dans la majorité des copropriétés. Il est composé de copropriétaires élus en AG et :
- contrôle la gestion du syndic,
- prépare les décisions à voter,
- peut recevoir un mandat pour choisir un prestataire si un budget est voté.
Le nombre maximum de membres est fixé dans le règlement de copropriété, souvent entre 3 et 6.
Élection du président du conseil syndical
Après l'élection du conseil syndical, ses membres procèdent à l'élection du président du conseil syndical.
- Le rôle du président du conseil syndical est de faire le lien avec le syndic.
- Il peut signer des devis, négocier avec des prestataires, et agir au nom du conseil si un mandat a été voté.
- La durée du mandat du président du conseil syndical peut être fixée en AG ou dans le règlement.
Assemblées générales : AGO, AGE et décisions
Deux types d'AG existent :
- AGO (ordinaire) : annuelle, obligatoire.
- AGE (extraordinaire) : pour voter des travaux ou une révocation de syndic.
Le syndic doit respecter un délai légal de convocation de 21 jours. Passé ce délai, la résolution est contestable dans un délai de 2 mois.
Financement et entretien de la copropriété
Appels de fonds et financement des travaux
Le syndic professionnel ou bénévole appelle des fonds auprès des copropriétaires, en général trimestriellement, selon les tantièmes de chacun.
Ces appels financent :
- les charges courantes,
- les projets votés (diagnostics, PPPT, travaux...).
Un calendrier d'appels de fonds peut être voté en AG pour étaler la charge financière.
Travaux privatifs d'intérêt collectif : un cas spécifique
Dans certaines copropriétés, des travaux réalisés sur des parties privatives peuvent être considérés comme d'intérêt collectif. C'est le cas, par exemple, du remplacement de fenêtres, de volets roulants, ou de radiateurs si ces équipements sont essentiels pour atteindre les objectifs de rénovation énergétique votés en AG.
Ces travaux :
- doivent être votés en assemblée générale,
- sont parfois obligatoires pour certains copropriétaires,
- peuvent bénéficier d'aides publiques (MaPrimeRénov' Copropriété, éco-PTZ...),
- sont coordonnés et commandés par le syndic, même s'ils concernent des parties privatives.
👉 Pour tout comprendre sur ce sujet complexe, consultez notre article complet : ➡️ Travaux privatifs d’intérêt collectif : obligations, aides et financement en copropriété
FAQ
Oui, mais cela nécessite une modification du règlement de copropriété avec un vote à la majorité qualifiée (souvent à l'unanimité).
Oui. Il peut être bénévole (copropriétaire élu en AG) ou professionnel (entreprise mandatée).
Si le délai légal de 21 jours n'a pas été respecté, la résolution peut être contestée dans les 2 mois suivant la réception du PV.
Oui. L'AG peut voter un budget global et donner mandat au conseil syndical pour choisir le prestataire dans un second temps.
Oui. Même une petite copropriété doit avoir un syndic (professionnel ou bénévole). Une copropriété sans syndic s'expose à des risques juridiques importants.
C'est un manquement grave. Le conseil syndical peut demander la révocation du syndic et/ou faire désigner un administrateur provisoire par le tribunal.
Tout membre élu du conseil syndical. Son rôle est d'être l'interlocuteur privilégié du syndic et de porter les décisions collectives.
Le syndic doit s'assurer que les parties communes sont entretenues et informer les locataires via l'affichage ou le propriétaire bailleur.
Le syndicat est l'ensemble des copropriétaires. Le syndic est le représentant légal chargé de l'exécution.
Manque d'expertise, tensions internes, conflits d'intérêt, difficulté d'accès aux prêts collectifs Eco-PTZ. Il est parfois préférable de recourir à un syndic même pour une petite copropriété.
